■法治时报全媒体记者 陈敏

　　来自北京的张先生在买房时遇到了麻烦，签合同支付了5万元定金，才得知买的房子竟是“无证房”。张先生向房产公司提出解除合同，但房产公司拒绝退全款。张先生将房产公司、代理商起诉至法院，要求退还定金并支付利息。近日，陵水黎族自治县人民法院判定两家公司均不具备房地产开发经营资质，所签合同属于无效合同，判决房产公司返还定金。

　　案情：购房者买房付定金后，发现不能拿房产证

　　2023年11月18日，张先生与案外人张某某、海南某服务公司签订《合作建房合同》，约定购买陵水黎族自治县某小区的房子，该房子住宅建筑面积为59.46平方米，毛坯房单价为每平方米5200元，总房价30万余元。签订合同当日，张先生向代理公司陵水某投资公司支付了5万元定金。

　　然而，签订合同没多久，张先生经了解得知，该处房产项目只取得“四证”，没有销售（预售）许可证，无法取得房产证。

　　张先生称，当初两家公司的工作人员虚假宣传称房子属于国有土地70年大产权房，诱导他付了定金。经多次交涉后，陵水某投资公司代表海南某服务公司退回定金1.5万元。由于剩余3.5万元迟迟未退，张先生将两家公司起诉至陵水法院，要求判决陵水某投资公司、海南某服务公司共同返还购房定金3.5万元及支付利息。

　　法院：房地产公司不具备开发经营资质致合同无效，返还定金

　　陵水法院经审理认为，两家公司均不具备房地产开发经营资质，海南某服务公司未向法院提交证据证明其在张先生起诉前已具备房地产开发经营资质，故案涉《合作建房合同》属于无效合同。合同无效后，海南某服务公司应向张先生退还已收取的定金5万元，扣除已返还的1.5万元，仍需返还剩余定金3.5万元。

　　对于利息，法院认为，张先生明知自身不具备购房资质，仍与该公司签订《合作建房合同》，且对于该公司是否具备房地产开发经营资质以及涉案房产项目是否报建、是否取得建设工程施工许可证等内容未尽到审慎审查义务，对于合同无效存在一定过错，应承担相应的责任。关于张先生对利息的主张，法院不予支持。

　　法院认为，陵水某投资公司系接受海南某服务公司的委托代为收取定金5万元，其代理行为产生的法律后果应由被代理人海南某服务公司承担。

　　说法：开发商不具备开发条件仍虚假宣传卖房，应担主责

　　海南终确律师事务所律师陈巧介绍，根据我国城市房地产管理法规定，商品房预售必须取得预售许可证明，未取得的，不得进行销售。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，出卖人未取得预售许可而签订的预售合同应认定无效。该案中，尽管合同名为“合作建房”，但其内容实质为房屋买卖，属于变相销售行为，不能规避法律监管。

　　陈巧表示，海南某服务公司及代理公司均无房地产开发经营资质，违反了《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定，因此合同自始无效。根据民法典规定，合同无效后，该合同取得的财产应当返还。开发商作为专业机构，明知不具备开发条件仍对外宣传销售房子，存在明显过错，应承担主要责任。

　　法院判决开发商返还剩余定金3.5万元，合法合理。虽因购房者未尽充分审查义务，对其利息主张未予支持，但仍保障了其基本财产权益。代理公司系受托收款，法律后果由委托方承担，故不直接承担责任。

　　陈巧提醒，广大购房者务必在签约前查验项目“五证”（尤其是预售许可证）及开发商资质，切勿轻信“小产权可转正”“合作建房享产权”等宣传话术。一旦发现房屋为“无证房”或存在虚假宣传，有权要求退还定金，并可通过诉讼维护合法权益。