■法治时报全媒体记者 麦文耀

　　“租了7年的铺面，投入重金装修经营，遇上拆迁却拿不到装修补偿？”近日，海口市中级人民法院对一起房屋租赁合同纠纷案件作出终审判决，驳回房东林某的上诉，维持原判，判令其向承租人张某支付房屋装修补偿款及附属物补偿、设施迁移补助等费用。该案中，双方明明约定“如遇政府不赔偿跟甲方无关”，为何法院仍判决房东支付装修补偿款？

　　案情经过：

　　7年租约突遇拆迁引赔偿纠纷

　　2018年2月，张某通过支付10.5万元转让费，从案外人陈某处接手了位于海口市琼山区某一楼的铺面，计划经营汽车美容服务。同日，张某与房东林某签订《铺面出租合同》，约定租赁期限至2022年4月。双方同时签订《店面出租合同补充协议》，明确“乙方（张某）负责店面装修、设备等损失的赔偿”，并手写备注“如遇政府不赔偿跟甲方（林某）无关”。

　　合同签订后，张某依约支付转让费并接手铺面，于2018年3月注册成立海口琼山某汽车服务中心，持续投入资金维护装修、添置经营设备。2022年4月，首轮租约到期后，双方续签合同，将租赁期限延长至2027年4月，张某继续正常经营。

　　2024年5月，案涉房屋被纳入海口市琼山区某片区（二期）城市更新项目预征收范围。当月，林某以其儿子名义与征收部门签订《房屋预征收补偿安置协议》，《评估分户报告》载明装修单价为350元每平方米，自改铺面面积114平方米，补助金额39900元，但《补偿明细表》中“装修补偿”项金额标注为0元。次日，张某得知拆迁消息后，电话联系林某沟通补偿事宜。林某在通话中表示“装修费是你的，怎么赔是你的事”。

　　2024年6月，征收部门向林某支付征收补偿款72万余元，备注为“征收补偿款”，未单独列明装修补偿费用。因双方就补偿分配无法达成一致，张某遂将林某诉至海口市琼山区人民法院，请求确认合同解除，并要求林某支付装修补偿39900元，以及附属物补偿、搬迁补助、经营损失等共计26万余元。林某则以“政府未支付装修补偿”为由，依据补充协议约定拒绝支付。

　　法院判决：

　　已获整体补偿包含装修对价，并非“政府不赔偿”情形不能免责

　　琼山法院经审理认为，案涉房屋征收属于不可抗力，2022年4月签订的《铺面出租合同》无法继续履行，应予以解除，2018年签订的补充协议随原主合同履行完毕，不存在解除事项。关于装修补偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款第四项规定，法院认为因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失应按公平原则分担。案涉房屋装修系张某支付转让费承继所得，林某在通话中亦确认装修费用归张某所有，故支持张某要求支付39900元装修补偿费的诉求。

　　关于附属物补偿及设施迁移补助，依据民法典第九百八十七条规定，法院认为林某获得的扒胎机、储气罐等附属物补偿及电话、空调迁移补助，系张某添置产生，应返还给张某，合计支持6592元。关于搬迁补助费及经营损失，法院认为该两项补偿归房屋所有人所有，张某的主张缺乏事实及法律依据，不予支持。

　　琼山法院判决，确认合同及补充协议解除，林某支付张某装修补偿款39900元、附属物补偿款6092元、设施迁移补助500元，并驳回其他诉讼请求。

　　林某不服一审判决，上诉至海口中院，主张补充协议约定“政府不赔偿跟甲方无关”，征收部门未支付装修补偿，其无需担责。

　　海口中院查明一审事实属实，认为“自改铺面补助”已涵盖装修价值，林某实际获得的整体补偿利益包含装修补偿，并非“政府不赔偿”情形。且林某通话中已认可装修费用归张某所有，补充协议约定不能免责。最终驳回上诉，维持原判。

　　律师说法：

　　应在合同中清晰界定拆迁补偿分配

　　征收补偿协议未单独列明装修补偿，装修价值如何认定？海南昌宇律师事务所律师刘瑾介绍，装修补偿的认定不以“单独列明”为前提，《评估分户报告》是重要参考依据。本案中，评估报告明确了装修单价，结合自改铺面的实际情况，法院可综合判断装修价值已包含在整体补偿中。承租人只需举证证明自己是装修的实际投入者，即可主张相应补偿。

　　在什么情况下，法院会适用公平原则分担装修残值损失？刘瑾介绍，需满足三个核心条件：一是承租人经出租人同意进行装饰装修；二是合同因不可归责于双方的事由解除；三是存在剩余租赁期内的装饰装修残值损失。符合上述条件的，法院会判令获得补偿利益的一方对承租人进行合理补偿。

　　承租人签订租赁合同时，如何防范拆迁补偿相关风险？刘瑾介绍，首先，需在合同中明确装修补偿、设备搬迁补助、经营损失等权益的归属及计算方式，避免“政府不赔偿”这类模糊表述；其次，接手带装修的铺面时，务必留存转让费支付凭证、装修清单、设备购置发票等证据；最后，得知房屋可能被征收时，及时与房东沟通并留存书面或录音证据，明确补偿权益归属，避免后续举证困难。

　　出租人在拆迁补偿纠纷中，应注意哪些问题？刘瑾建议，在合同中要清晰界定拆迁补偿的分配，避免口头承诺，防止后续产生争议。与征收部门签订补偿协议时，可要求单独列明装修补偿、附属物补偿等各项项目，明确不同补偿的归属；若承租人投入大额装修资金，可提前约定租赁期满或合同解除时装修残值的处理方式，提前规避风险。