■法治时报全媒体记者 陈敏
海口市民蒙女士购买了一套二手房，装修时发现厨房墙体曾被改造，房产证显示建筑面积为51.53平方米，如今竟“缩水”约0.32平方米。蒙女士希望卖家按原设计恢复。双方无法达成一致后，蒙女士把卖家和邻居告上法庭。
海口市美兰区人民法院做出一审判决，双方基于房产现状进行交易，在房产交付后依约协助完成过户，不存在侵权行为，驳回蒙女士的诉讼请求。蒙女士不服判决，上诉至海口中级人民法院。近日，海口中院作出终审判决，卖家等人按原房屋设计进行恢复。
二手房装修发现面积“缩水”
2024年5月，蒙女士通过中介公司与刘某、詹某签订购房合同，房屋产权证显示，建筑面积为51.53平方米。
房屋过户后，在装修期间，蒙女士发现厨房燃气管道被更改，经与该楼栋相同户型房产比较，发现厨房墙体位置相比原平面图向内移动约40厘米。
蒙女士向卖家刘某等人确认房屋的问题得知，刘某、詹某有两套房，蒙女士购买的是其中一套201房。根据家庭居住和使用的实际需要，刘某曾将202房厨房与201房厨房相隔的墙壁，向201房移动。
而另外一套202房，刘某等人已经卖给廖某，房产建筑面积共82.8平方米。了解情况后，蒙女士要求刘某、詹某、廖某对该房屋拆改部位按原设计进行恢复，被拒绝。
因认为刘某、詹某作为原所有权人，在出售房屋前擅自将201房与202房共有墙体内移40厘米，并拆改燃气管道，导致自己实际使用面积减少，202房共用201房的烟道且可能存在安全隐患，蒙女士将刘某等人起诉至法院，要求201房屋停止侵害，排除妨碍，对该房屋拆改部位按原设计进行恢复。
二审法院判决按原设计恢复
一审法院认为，在本案中，刘某、詹某原为案涉的201房、202房的所有权人，在将房产出售前，对两套房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。刘某、詹某作为房屋产权人，根据居住和使用的需要对两套房产的使用布局进行调整、改造，是合法行使房产所有权的具体形式。廖某从刘某、詹某处购买202房后，并未对房屋进行装修改造，不存在侵害蒙某行使所有权的行为。蒙女士与刘某、詹某签订《不动产买卖合同》时，刘某、詹某已完成房产改造，双方基于房产现状进行交易，在房产交付后依约协助完成过户，并不存在侵权行为。蒙女士认为刘某、詹某隐瞒201房厨房墙壁内移造成面积减小、影响使用，应根据合同约定向其二人主张违约责任，而非主张排除妨害的侵权责任。蒙女士的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。
一审判决，驳回蒙女士的诉讼请求。
宣判后，蒙女士不服提起上诉，称该改动行为虽发生于交易前，但侵权行为状态持续至她取得房屋所有权后，且未恢复原状，已实际妨害她对物权的完整行使，詹某、刘某未履行重大瑕疵告知义务，构成欺诈性隐瞒。
刘某等人认为，改造厨房的行为对201房厨房的使用无实质性的不利影响，后续将202房出售给廖某，廖某未再对厨房进行装修改造，均是基于两套房产现状出售，并依约定协助完成过户，不存在侵权行为。
廖某则表示，两个厨房的排烟管道是独立的，墙体是房梁结构，并不是承重墙，墙体挪动不是他主观原因造成的，如果要进行拆改，也不应由他进行。
法院二审查明，蒙女士201房屋不动产权证书显示，房屋建筑面积为51.53平方米。二审中，双方均认可201房与202房共用的厨房墙体对比原设计方案向201房移动了40厘米，201房的面积相较于不动产权证书中载明的面积减少了约0.32平方米。
海口市中级人民法院认为，蒙女士与刘某、詹某签订的《不动产买卖合同》明确约定蒙女士购买案涉房屋面积为51.53平方米，现房屋已过户至蒙女士，蒙女士持有的201房不动产权证书亦明确载明该房建筑面积为51.53平方米。但因该房屋原所有权人刘某、詹某此前往201房挪动201房、202房共用厨房墙体，且出售房屋前未将墙体恢复原状，导致蒙女士未能全部取得不动产权证书中载明的房屋面积，其权利受到妨害，蒙女士主张按原设计恢复该墙体及烟道部位，于法有据，法院予以支持。
此外，刘某等人将202号房屋出售于廖某，廖某为202号房现所有权人，虽廖某并非实际墙体改造人，但廖某实际上没有法律依据占有使用了部分201房厨房部位，且蒙女士实际受到了损失，可以向廖某主张返还该部分被占用的房屋。
据此，蒙女士诉求刘某、詹某及廖某对房屋拆改部位恢复原状，具有相应的事实根据和法律依据，法院予以支持。
最终，二审法院判决，刘某、詹某、廖某拆除201房、202房厨房共用墙体，对该墙体及烟道部位按原房屋设计进行恢复。
律师说法：交付面积小于登记面积是对物权完整性的侵犯
海南终确律师事务所律师李娇萍说，本案中，蒙女士作为新产权人，发现自己的房屋面积被侵占，完全有权要求排除妨害、恢复原状。即使改造发生在前，只要妨害状态持续存在，权利人就有权主张。
房产证上的面积是经过测绘登记的法定面积。如果实际交付的房屋面积小于登记面积，尤其是因他人非法改建所致，买方并未完整取得其应得的物权，这不仅是经济损失，更是对物权完整性的侵犯。
李娇萍说，很多卖家会说，我是按现状卖的，你看过了没问题。但要注意，重大结构改动、面积变更、管线移位等属于重大瑕疵，卖方有主动告知义务。隐瞒此类信息，可能构成欺诈性隐瞒，买方不仅可以要求恢复原状，还可主张赔偿甚至解除合同。
蒙女士的购房纠纷虽是个例，但对二手房购房者而言，也有风险提示的作用。为了避免落入“买了房却少了面积”的陷阱，李娇萍提醒，务必做到以下几点：看房不只看装修，更要查结构。应带上户型图或原始平面图，对照墙体位置、厨房烟道、承重结构等是否被改动。特别注意非承重墙是否被拆除、共用墙是否偏移。合同中应明确面积条款。如果按面积计价，应在合同中写明：“房屋建筑面积以不动产权证为准，若实测面积与登记面积不符，按单价多退少补。”不要轻易接受“整套计价”而忽略面积核实。应要求卖方书面承诺无擅自改建。可在合同补充条款中约定：“卖方保证房屋未进行结构性改造，如有隐瞒，买方有权要求恢复原状或赔偿损失。”装修前务必做一次专业验房。特别是老小区、多次转手的二手房，建议聘请第三方验房机构，检查墙体、水电、燃气等是否存在安全隐患或非法改动。发现问题及时维权，一旦发现面积“缩水”或结构异常，应立即拍照、录像取证，并尽快咨询专业律师，通过法律途径主张权利。物权请求权不受诉讼时效限制（排除妨害类），越早行动越有利。
