■本报记者 陈敏

　　三亚市民张先生通过房产中介，向夏先生租借了一套公寓，并支付了1年房租2.76万元。然而，入住后仅半年，张先生收到了房屋产权人的通知，称夏先生只是租客，无权转租，要求张先生立即搬离。付了钱却被赶出房子，张先生认为夏先生和房产中介有不可推卸的责任，于是将双方告上法庭。

　　男子租到“墓景房”不敢住，转租导致租客被赶

　　2021年9月，经过优某公司的居间介绍，张先生看中位于三亚市吉阳区一套公寓。

　　2021年9月18日，在优某公司的见证下，夏先生以业主的亲属委托人，并以业主名义与张先生签署《房屋租赁合同》，约定租期为2021年9月18日至2022年9月17日，每月租金2300元，年租金2.76万元。随后，张先生支付2.76万元租金、押金2300元及一年物业费等费用1335元。之前交付给优某公司的2300元定金转为《房屋租赁合同》押金。

　　张先生入住租赁房屋半年后，业主上门修缮漏水，张先生才知道夏先生是与业主签订租房合同的租客。由于夏先生未经业主同意，虚构业主的授权并非法转租房屋，与张先生签署《房屋租赁合同》。为此，业主要求张先生当天搬出该房。

　　张先生多次与夏先生沟通，未能解决，便将夏先生起诉到法院。在搞清楚套路后，张先生认为，他的遭遇，中介公司也有很大的责任，便将该公司一同起诉。请求法院判决夏先生退还剩余房租、物业费、押金、违约金及搬离房屋时剩余水电、燃气等费用共计1.86万余元；优某公司退还中介费用1150元。

　　庭审中，夏先生辩称，自己通过中介租的这套房子，签订合同当天交了定金才发现这房子是坟景房。当时房东也没有及时告知自己该房屋的情况，因为这套房屋是坟景房，不敢居住。他认为，房屋转租属于正常，也向房东正常交了租金。

　　优某公司则称，公司租房收中介费是正常操作，挣的就是中介费。

　　据查明，2021年9月9日，夏先生与房东签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2021年9月19日至2022年9月18日止，每月租金为2100元，押金2000元。

　　擅自转租违约，“二房东”和中介公司被判退费

　　经依法审理，三亚市城郊人民法院认为，夏先生在未取得案涉房屋产权人的授权下，擅自将案涉房屋转租给张先生，双方签订《房屋租赁合同》不符合法律规定。因夏先生违法转租的行为导致张先生损失，应由夏先生承担。

　　张先生在居住过程中，业主要求张先生搬离房屋，因无法实现居住目的，主张夏先生返还剩余房租、物业费、押金、违约金及剩余水电燃气费法院予以支持。

　　至于张先生主张优某公司返还中介费问题。法院认为，优某公司作为专业的房地产中介机构，对夏先生与案涉房屋产权人的关系未尽审查义务，并明知案涉房屋产权人未到场,夏先生未能提供授权委托书的情况下，任由夏先生代案涉房屋产权人签署《房屋租赁合同》，存在过错。

　　法院判决，夏先生退还剩余房租、物业费、押金、违约金及搬离房屋时剩余水电燃气费用共计1.86万余元；优某公司返还中介费1150元。

　　律师说法：“二房东”只有经房主同意转租才合法

　　房屋租赁市场上，活跃着一大批所谓的“二房东”。这些人不是真正意义上的房东，他们先从房东手里租赁到房屋，然后向其他租房者声称自己就是“房东”，进而将房屋转租给别人，从中赚取差价。那么，像这样的“二房东”转租房屋合法吗?

　　对此，海南瑞来律师事务所律师李娇萍表示，如果“二房东”与房主之间的租赁合同中约定了可以转租，或者经房主同意转租，那么“二房东”出租才合法。“民法典规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”李娇萍介绍说。

　　房东、“二房东”与租客之间也时常发生纠纷，尤其是在“二房东”违约的情况下，房东与租客的租赁关系该如何处理成为一道难题。“二房东”转租发生纠纷，房东能赶走租客吗？

　　李娇萍表示：如果在房东与“二房东”之间明确约定，允许“二房东”将房屋转租给第三人，“二房东”与租客之间的转租合同就是有效的，房东的权利就会受到“二房东”与租客之间合同的限制。在这种情况之下，如果租客向“二房东”支付租金后，“二房东”未向房东支付房租，法院一般不会支持房东赶走租客。反之，如果“二房东”未经允许，私自将房屋转租，转租合同就不能限制房东的权利，房东可以收回房屋。

　　租房遇到“二房东”怎么办？李娇萍说，租房者可以要求查看“二房东”与原房主所签订的租赁合同，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，否则就会对租房者产生较大风险。其次，“二房东”如果将租赁屋转租，必须要经过原房主的同意或承诺，否则是无效的。如果是部分转租，则要看原房主和“二房东”的租约是否限制转租，如果没有限制，那么，租房者便可与“二房东”签约。租房者与“二房东”签署协议时，一定要将合同条款细节写清楚。如：房屋租赁期限是半年或一年；付款方式是押一付二还是押一付三等；租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、上网费用等如何分摊等。将这些条款详细写清楚之后作为合同附件收好，日后一旦发生纠纷时也能免去些许风险。

　　需要注意的是，承租过程中一定要注意保留收款凭证、付款凭证等相关证据，以防日后发生不必要的纠纷。

　　李娇萍提醒，想要避免坑人的“二房东”，在办理房屋租赁时一定要查验出租人的身份证与所出租的房屋产权登记是否一致，若是通过中介签订合同，要看是否有产权人的授权委托书。租赁合同的条款也要全面，包括当事人姓名或者名称及住所、房屋的坐落、面积、装修及设施状况、租赁用途、租赁期限、租金及交付方式等。