■本报记者 覃创源

　　买房时，面对所谓的低价“内部房源”“特殊关系”，别以为捡到了馅饼，实则可能掉入陷阱。海口一女子经人介绍认识了某房地产公司员工，以为可以通过“内部渠道”买到低价房，却没想到该员工因集资诈骗罪、合同诈骗罪获刑18年，自己的55万余元房款也打了水漂。无奈之下，她将2名担保人告上法庭。最终，法院判决2名被告连带赔偿购房款损失22万余元及相应利息。

　　女子落入“内部渠道”低价购房骗局

　　2020年11月，海口市民许红（化名）认识了房产中介赵某、李某。赵某和李某称与该小区开发商有对赌协议，可通过“内部渠道”以较市场低几十万元的价格帮许红购得房产。如此诱人的条件摆在眼前，许红心动了。在赵某和李某的介绍下，许红认识了海南某房地产有限公司合同专员叶某。

　　2020年11月24日，许红与叶某签订《委托购房协议》，约定购买的房产“面积计算单价为23018元每平方米，合同总价为223万余元。购买的房产实际操作单价为12660元每平方米，实际交易总价为123万余元。”双方还约定，实际买卖合同余款由叶某内部处理补足，如叶某未按时支付购房余款，许红可要求叶某退还已支付的55万余元，同时有权要求其一次性支付购房差价。

　　随后，赵某和李某也在《委托购房协议》上签了个人名字和身份证号，自愿作为合同的担保人。

　　同日，许红与海南某房地产公司签订了《海口市产权式酒店客房买卖合同》，房款总价223万余元，并支付了部分购房款、定金和权证费共72万余元。许红随后又通过银行向叶某转账55万余元，叶某为许红出具了收据。

　　虽然许红内心也感到些许不安，但想到叶某是房地产公司的合同专员，还有赵某和李某2人作担保，就渐渐打消了疑虑。

　　卖房人锒铛入狱，购房者55万余元打水漂

　　2021年3月，许红正满心欢喜等待收房时，却等来了叶某因合同诈骗被公安机关抓获的消息。

　　对于许红而言，这意味着《委托购房协议》无法继续履行，也无法通过“内部渠道”低价购得房产。许红为取得涉案房屋，于2021年9月和10月分别向海南某房地产有限公司支付了剩余购房款50万元和101万余元。

　　随后，许红多次向担保人赵某追偿《委托购房协议》约定的房屋购房款未果。2021年12月7日，她将叶某、赵某、李某起诉至海口市琼山区人民法院。法院认为该案当事人叶某涉嫌诈骗，遂裁定驳回起诉。许红不服，上诉至海口市中级人民法院。海口中院二审指令琼山法院继续审理。

　　琼山法院受理后，许红将叶某列为本案第三人，要求赵某、李某按《委托购房协议》约定退还已支付购房款55万余元及利息，共计58万余元。如果法院认定合同无效，要求2名被告及案件第三人叶某共同承担赔偿责任。许红认为，赵某、李某作为担保人，在未明确约定担保方式的情况下应按连带责任保证承担保证责任，且赵某在微信中明确表示愿意全权承担因叶某不履行约定的全部责任。

　　法院另查明，叶某犯集资诈骗罪、合同诈骗罪，被决定执行有期徒刑18年，并判处罚金90万元，已退缴24万余元（按比例给许红分配2300余元），依法继续追缴剩余的违法所得5798万余元。

　　法院判决两担保人承担40%民事赔偿责任

　　琼山法院经审理认为，许红与叶某签订的《委托购房协议》，因叶某犯合同诈骗罪而无效，被告赵某和李某在《委托购房协议》上签署个人名字和身份证号，自愿作为合同的担保人，系担保合同，为从合同。根据法律规定，主债权合同无效的，从合同也应属无效。因此许红主张由赵某、李某承担连带担保责任的请求，法院不予支持。

　　许红在开庭时称如法院认定担保无效，同意变更请求为要求两被告和第三人承担合同无效的赔偿责任。法院认为，按照法律规定，保证合同被确认无效后，债务人、债权人、保证人各自有过错的，应当根据各自过错承担相应的民事赔偿责任。

　　该案中，叶某实施合同诈骗和非法集资诈骗，已在刑事判决中判决继续追缴其犯罪所得，在民事案件中不宜重复承担赔偿责任。而赵某、李某在签订担保合同时未尽谨慎审查义务，介绍许红与叶某相识，并为犯罪的债务人承担担保责任，存在一定的过错。许红贪图便宜，未进行辨别，也存在过错。法院酌定两被告承担共同赔偿责任的比例为40%，许红承担的过错责任比例为5%。

　　依此，琼山法院判决赵某和李某向许红连带赔偿购房款损失22万余元及相应利息损失。

　　律师说法：担保人应谨慎审查合同，避免产生不利法律后果

　　海南外经律师事务所周新朝律师介绍，部分购房人遭到欺骗购买了“指标房”“低价房”“关系房”，所签订的购房合同因诈骗分子的诈骗行为失去法律效力，担保人作出的担保也因主合同失去效力而同时失去了法律效力。加之诈骗分子往往无力偿还，这让许多购房人陷入了维权无望的痛苦境地。这种情形下，只要担保人存在过错，仍可通过追究担保人的责任，挽回、减少损失。

　　在该案中，虽许红与叶某签订的《委托购房协议》因叶某犯合同诈骗罪而无效，且该协议的无效直接致使赵某、李某在《委托购房协议》中作出担保同样失去法律效力。但赵某、李某在签订担保合同时未尽谨慎审查义务，介绍许红与叶某相识，并为犯罪的债务人承担担保责任，存在一定的过错，理应为此承担相应的民事责任。

　　周新朝表示，作为购房人，在面对五花八门的房屋中介信息时一定要提高警惕，不要相信所谓的“低价好房”“内部价房”。“事出反常必有妖”，购房前一定要事先了解相关购房政策，通过正规渠道购买，还要仔细核实相关信息，不要偏听偏信。如果发现上当受骗，应立即停止交易并报警，及时用法律手段维护自身合法权益。作为担保人，在为他人作出担保时对合同内容、签订人员、担保事项、担保方式都应谨慎审查，避免产生对自身不利的法律后果。