■法治时报全媒体记者 李成沿
三亚一小区更换物业公司，老物业公司在合同到期前已预收了部分业主2024年7月1日之后的物业费和停车费，共计35万余元。新物业公司进驻后提供服务，却收不到这笔费用，要求老物业公司移交被拒。近日，三亚市中级人民法院对这起不当得利纠纷案作出终审判决：老物业公司构成不当得利，应向新物业公司退还预收物业管理费、停车费共计35.5万余元及资金占用损失，并返还新物业公司垫付的维修费7175元。
案情经过：老物业合同终止，始终未移交预收款项
2018年1月，三亚市住房保障管理中心（以下简称“三亚住保中心”）与某物业三亚分公司（以下简称“老物业”）签订《前期物业管理服务合同》，委托其为“某家园”某期保障房项目提供物业服务，合同期限至2020年12月31日（后延续）。合同约定：本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。
2024年6月28日，三亚住保中心与三亚市某旅游有限公司（以下简称“新物业”）签订《前期物业服务合同》，委托其自2024年7月1日起为该项目提供物业服务，期限1年。2024年7月11日，三亚住保中心向老物业发出《关于“某家园”某期物业管理服务移交的通知》，要求其积极配合新物业完成各项工作移交。
然而，老物业在合同终止前，已向部分业主预收了2024年7月1日之后的物业管理费和停车费。经双方对账确认，预收物业费26万余元、停车费9万余元，合计35万余元。此外，新物业在接管后还垫付了电梯维修费7000元等费用合计7175元。
新物业多次催告老物业移交预收款项并返还垫付费用，老物业始终拖延。2025年1月，新物业向老物业发出书面催告，仍未果，遂诉至原三亚市城郊人民法院（以下称原城郊法院）。
法院判决：占有预收款构成不当得利须移交新物业
原城郊法院经审理认为，新物业自2024年7月1日起为案涉小区提供物业服务，有权收取该期间的物业费、停车费等管理服务费用。老物业在合同终止后，既未向业主退还预收款，也未移交给新物业或住保中心，继续占有该款项没有法律依据，构成不当得利，应将预收款返还给实际提供物业服务的新物业。
新物业提交的清单系从老物业授权的“管家系统”导出。双方微信对账记录显示，老物业负责人符某甲在收到对账清单后回复“收到，我叫财务对一下付款凭证”，后又回复“在申请了”，表明其对金额已不持实质异议，并已启动付款流程。法院据此认定预收款金额为35.5万余元。
老物业负责人对电梯维修费等7175元明确表示“没问题”，应予返还。发电机电池2360元因新物业未参与交接检查，存在过错，不予支持。
最终，原城郊法院判决老物业退还预收款35.5万余元及资金占用损失，返还垫付费用7175元及资金占用损失，总公司某乙公司在分公司不能清偿范围内承担责任。
老物业不服一审判决，向三亚市中级人民法院提起上诉，主张新物业不具备原告主体资格；预收款应退还给住保中心或业主而非新物业；金额尚未最终确认；而且一审遗漏三亚住保中心、业主等必要当事人。
三亚中院经审理认为：首先，新物业作为2024年7月1日后的实际服务提供者，因老物业占有预收款而无法向业主收取该期间的费用，财产应增未增，系“受损失的一方”，具备不当得利原告主体资格。其次，三亚住保中心已发出移交通知，指令老物业向新物业移交各项工作，其自身对预收款不主张权利，无须追加。第三，业主已通过预付履行了付费义务，新物业请求移交预收款未增加业主负担，反而减轻诉累，业主无须参加诉讼。第四，双方微信对账记录足以证明金额已确认，“在申请了”系确认金额后的付款承诺，老物业在诉讼中否认，违背诚信原则，不予采信。
2026年5月19日，三亚中院作出终审判决，驳回上诉。
律师说法：物业交接中预收费用应移交实际服务者，不当得利须返还
物业合同终止后，老物业预收的属于新物业服务期间的款项，应当如何处理？海南瑞伊律师事务所律师陈积祯介绍，根据《中华人民共和国民法典》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。该案中，老物业在合同终止后继续占有2024年7月1日之后的预收费用，该费用的法律依据已随合同终止而消灭，构成了不当得利。
陈积祯表示，该案中，业主已通过预付履行了缴费义务，其有权享受对价服务。要求业主逐户向老物业退款、再向新物业重新缴费，不仅增加诉累，也毫无必要。新物业自2024年7月1日起实际提供服务，有权收取该期间的费用。但因老物业提前预收，导致新物业无法向业主重复收取，其财产应增而未增，系“受损失的人”。老物业未提供服务却继续占有费用，财产不当增加，二者损益变动之间存在直接因果关系。实际服务提供者有权直接向占有不当利益的前物业主张返还，既符合不当得利制度的设计目的，也符合诉讼经济原则。因此，新物业有权向老物业主张返还。
