■法治时报全媒体记者 王巍

　　拖欠多年的物业费，物业公司起诉时还能一起“翻旧账”吗？面对业主“部分欠费已过诉讼时效”的抗辩，海口市龙华区人民法院作出一审判决：物业服务合同有别于借款合同，各期物业费应视为独立债务，诉讼时效需自每期届满之日起分别计算。这意味着，物业公司若怠于催缴，超过3年的部分债权将不受法律保护。

　　案情：业主拖欠物业费8年，部分物业费已超过3年诉讼时效

　　2011年，万某在海口市龙华区某小区购买了一套商品房，并接受了某物业公司提供的物业服务。自2015年5月起，万某开始拖欠物业服务费。其间，物业公司多次通过短信向其催缴，但万某始终未予支付。2023年11月28日，物业公司将万某诉至龙华法院，要求万某支付自2015年5月起拖欠的全部物业费及违约金。

　　面对起诉，万某在庭审中提出抗辩：其拖欠物业费的时间跨度太长，部分物业费已经超过了法律规定的诉讼时效，不应再受法律保护。

　　龙华法院经审理认为，万某接受了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，理应支付相应费用。但在诉讼时效的认定上，法院给出了明确的界定：物业公司最早在2020年12月17日向万某发送了催缴短信。从该时间节点往前倒推3年，2017年12月至2024年6月30日期间的债权未超过诉讼时效，受法律保护；而2015年5月至2017年11月期间的债权，因已超过3年诉讼时效，且物业公司未能证明在此期间存在时效中断的情形，法院依法不予支持。

　　法官：每期物业费是“独立债务”，诉讼时效期间为3年

　　该案的核心争议在于：物业费究竟是一笔“总账”，还是多笔“分期账”？龙华法院承办法官介绍，在法律定性上，物业服务合同属于典型的继续性合同，这与约定分期付款的借款合同有着本质区别。借款合同的本金在订立时已经明确，属于“同一债务分期履行”；而物业服务合同一直在产生新的债务，每一期物业费对应的是特定时段的服务，各期债务之间虽然有关联，但独立性大于关联性，应认定为“独立债务”。因此，根据相关规定，物业费的诉讼时效不能从最后一期履行期限届满之日起整体计算，而应当自每一期债务履行期限届满之日起分别计算。普通诉讼时效期间为3年，这意味着，如果物业公司怠于行使权利，超过3年的部分将面临“败诉”风险。

　　法官提醒，该起案件为物业公司和业主双方都敲响了警钟。对物业公司而言，法律不保护“权利上的睡眠者”。物业公司应建立完善的催缴机制，在每期物业费到期后及时主张权利，并务必保留好书面催缴通知、短信、微信记录等有效证据，避免因超过诉讼时效而导致合法权益“打水漂”。对业主而言，诉讼时效制度并非鼓励赖账。业主不能以物业公司未及时催缴为由长期拖欠物业费，一旦物业公司及时主张权利，业主仍需承担缴费义务。若对物业服务有异议，应通过合法途径维权，而非消极拒缴。