■法治时报全媒体记者 陈敏 通讯员 林林

　　老旧小区管道老化，楼上漏水楼下遭殃，这是生活中常见的邻里纠纷。海口一业主陈某就遇到了这样的烦心事。因楼上房屋两次漏水，他家不仅墙面受损、反复维修，还陷入了与多方的赔偿纠纷。因赔偿协商未果，陈某将楼上业主和租户起诉至海口市龙华区人民法院。龙华法院一审判定楼上租客承担赔偿责任，租客不服提起上诉。近日，海口市中级人民法院法官耐心释法明理、居中调解，促成双方达成和解，由楼上租客一次性赔付6900元，顺利化解邻里漏水赔偿纠纷。

　　案情：10楼专属使用水管漏水致8楼出现严重渗水

　　陈某居住在小区8楼。由于该小区属于老旧小区，房屋结构特殊，10楼专属使用的下水管道有一段直接暴露在了9楼阳台的上方。9楼的房屋长期处于空置状态，无人居住。

　　近期，陈某突然发现自家天花板出现了严重的渗水痕迹，墙面和吊顶均受到不同程度的损坏。经物业和各方排查，确认漏水源头是10楼专属使用的下水管道发生了破裂。

　　然而，当谈到赔偿责任时，9楼、10楼两户业主却产生了巨大的分歧。9楼业主某森公司认为，自己的房屋长期没人居住，虽然破裂的漏水点在自家阳台的可视范围内，但理应属于10楼的维护范围，自己不应承担责任。10楼业主某城公司及房屋承租人杨某则认为，漏水点明明在9楼的物理空间内，属于9楼的管辖范围，10楼不应为“别人家里”的管道破裂买单。

　　多方各执一词，8楼住户陈某无奈将楼上两户业主及承租人杨某诉至法院，要求赔偿修缮费、房屋空置费等共计2.7万余元。

　　法院：专属使用即“专有部分”，谁受益谁担责

　　龙华法院经审理认为，结合物业证明、现场照片、水电记录等证据，足以认定漏水系10楼所致，9楼房屋与漏水无关，无需担责。杨某作为10楼房屋实际承租人，对房屋及附属设施负有直接管理义务，租赁期间因设施破损导致漏水，造成楼下损失，应承担主要赔偿责任；某城公司作为房屋所有权人，对出租房屋负有管理维护义务，未有效防范漏水风险，需对债务承担连带清偿责任。

　　最终，法院作出判决，杨某赔偿陈某修缮费6900元；某城公司承担连带清偿责任；驳回陈某的其他诉讼请求。

　　一审宣判后，杨某不服提起上诉，称自己作为承租人，对房屋的日常使用尽到了合理注意义务，从未进行过可能导致管道破裂的不当操作或改造，修缮费不该由他出。

　　海口中院审理过程中，承办法官对现场进行了仔细勘查，并向各方当事人进行了耐心的释法说理。

　　承办法官指出，判定漏水责任的核心，不能单纯以管道的“物理位置”为依据，而应看该设施的“权属与功能”。虽然破裂的下水管道位于9楼阳台的上方，但该管道是10楼房屋日常排水的必经通道，仅供10楼一家专属使用。因此，该段管道在法律性质上属于10楼的“建筑物专有部分”。

　　根据民法典相关规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，同时也必须承担相应的管理、维护和修缮义务。业主行使权利时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　经过法官的普法与调解，10楼的实际承租人杨某明白了其中的法律逻辑：既然这根水管是专门为10楼服务的，那么无论它穿过了哪一层的空间，10楼作为受益方和实际使用人，就负有不可推卸的管理维护责任。

　　最终，杨某表示愿意承担责任，当场同意向8楼住户陈某支付相应的装修损失赔偿款。通过法院的调解，8楼业主陈某的损失得到了弥补，9楼业主某森公司也免除了“无妄之灾”，这起横跨三层的邻里漏水纠纷得到了圆满、妥善的解决。

　　法官说法：因自有专属设施造成邻里损失，专属使用人、实际管理人应担责

　　该案承办法官表示，在处理房屋漏水纠纷时，专有设施看使用，不看位置。建筑物下水、排水等专属附属管道，只要为某一户独立排他使用，无论管道位于自家室内、公共区域或其他楼层区域，均属于该户建筑物专有部分。房屋产权人、实际使用人，对自有专属的管道、管线等附属设施，负有日常巡检、维护、修缮的法定责任。因设施破损、老化漏水造成邻里损失的，专属使用人、实际管理人应当承担赔偿责任。空置楼层若未使用、不管控漏水管道，对漏水事故无过错的，无需承担赔偿责任，无需为他人专属设施的故障问题“背责”。

　　远亲不如近邻。法官提醒，邻里之间贵在和睦，广大业主需摒弃“位置在哪儿责任在哪儿”的错误认知，主动履行自有专属设施的管理维护义务，定期排查管道、管线安全隐患，从源头减少邻里侵权纠纷，共建和谐居住环境。