■法治时报全媒体记者 李成沿

　　购房者全款买房，房产证却迟迟办不下来。对此，开发商是否应承担违约责任？近日，万宁市人民法院审结了一起商品房预售合同纠纷。购房者刘某因不动产权证延迟4年多才办好，起诉开发商并索赔4504元违约金。因大部分过了诉讼时效，法院仅支持刘某的部分诉讼请求，判决开发商支付14天的违约金共630元。

　　案件详情：4年多才拿到不动产权证，购房者索要违约金

　　2017年4月，刘某与房地产开发商某康公司签订《商品房买卖合同》，以45万余元的价格购买了位于万宁市的一套房产。合同第十五条约定：开发商应在房屋交付之日起730日内，为买受人办理好房屋权属证书。若因某康公司的责任导致逾期，则自第731天起，至办妥整栋楼的不动产总证之日止，某康公司需按日支付已付房款万分之一的违约金，总额不超过房款的1%。

　　合同签订后，刘某付清了全部购房款，并于2017年5月6日办理了收房手续。按照约定，某康公司最迟应在2019年5月5日前为刘某办好房产证。然而，直到2021年11月24日，某康公司才办好项目整体的不动产总证。2023年6月27日，刘某才拿到该房子的不动产权证书。

　　刘某认为，某康公司违约，应支付违约金。2024年11月，刘某起诉至万宁法院，要求某康公司支付自2019年5月6日起至2021年11月24日止的逾期办证违约金共计4504元。

　　法院判决：14天违约金未超诉讼时效，应支付违约金630元

　　庭审中，刘某表示某康公司严重违约，根据合同计算，应支付逾期办证违约金共计4504元。

　　某康公司辩称，根据法律规定，购房者是申办房产证的法定义务人，开发商仅有协助义务。该公司曾因刘某未按补充协议约定在交房时缴纳税费，而拒绝代为办证。该房屋于2017年5月6日交付，按合同约定，730天后的2019年5月5日，刘某已知道权利被侵害，诉讼时效应从2019年5月5日起算。刘某2024年11月才起诉，已超过3年的诉讼时效。即便诉讼时效从开发商办好整栋楼“大证”（即初始登记）的2021年11月24日起算，也超过了3年。

　　万宁法院经审理认为，双方签订的合同明确约定由开发商在约定期限内为买受人办证，此约定合法有效。某康公司将自身义务混淆为“协助义务”，并以业主未预缴税费为由抗辩，理由不成立。某康公司逾期办证的事实清楚，应承担违约责任。该案约定的逾期办证违约金（按每天万分之一计算）属于法律上的“继续性债权”。这种债权是随着时间推移不断产生的，每天的违约金是一个独立的债权单元。在计算诉讼时效时，不能从违约第一天起算一个完整的3年，应采用“倒推原则”。刘某于2024年11月10日向法院递交起诉材料。根据3年诉讼时效的规定，法院从这一天向前倒推3年，即2021年11月10日。

　　法院认为，某康公司为涉案楼栋办理初始登记（即“大证”）的完成日期是2021年11月24日。合同约定，逾期办证违约金计算至“办妥该房所在幢的房地产权属备案（总证）之日止”。因此，2021年11月10日至2021年11月24日这14天期间产生的违约金，没有超过诉讼时效。

　　据此，万宁法院判决某康公司应支付的违约金为：450449元（总房款）×0.0001（日利率）×14天=630元。刘某主张的2021年11月10日之前的违约金，因超出诉讼时效被驳回。

　　律师提醒：索赔权会过期，守约方应在合理时间内积极主张权利

　　海南瑞伊律师事务所律师陈积祯表示，在该案中，双方合同所约定的违约金是继续性债权，继续性债权是与一时性债权相对应的一个概念，一时性债权指的是内容在某个时点就已经确定的债权。如借贷关系中的债权，借款合同一经生效，贷款人对借款人所拥有的要求归还借款的债权是确定不变的。在诉讼时效期限内所拥有的债权请求权的范围也不会发生变化。而继续性债权的内容和范围则要受到时间因素的影响，随时间的推移不断发生变化，如按日计算的租金债权是随着租赁关系的继续而累积产生的；按月计算的利息债权是伴随借款本金债权的存续而持续产生的；按日计算的违约金债权同样随违约行为的继续而按日产生。

　　在该案中，诉讼时效为何会倒推3年？陈积祯表示，根据民法典第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”有的当事人认为，只要对方违约行为一直在持续，索赔权就永远不会过期，这是一个误区。

　　陈积祯表示，法律上的诉讼时效制度，旨在督促权利人及时行使权利。对于按日计算的违约金，法律将其识别为“继续性债权”，并采用“起诉日倒推三年”的规则，实际上是在债权人的利益保护与债务人的时效利益之间，寻求一个公平且可操作的平衡点。这种计算方式，意味着债权人起诉的时间点至关重要。起诉越晚，能获得支持的违约天数就越少。也提醒所有守约方，应在合理时间内积极主张权利。