■法治时报全媒体记者 崔晓慧

　　“拿到钱啦，感谢您帮我们业主维权！”近日，海口某小区业主代表李某致电海南和顺商事调解中心驻海口市龙华区人民法院的专业调解员林可唯，感谢其助力他们合法维权。

　　这起涉及李某等59名业主与海南某置业有限公司商品房买卖合同纠纷案，涉案金额达180余万元。日前，法院与商事调解组织诉调对接圆满结案，不仅定分止争、助企纾困，也有效维护了业主的合法权益。

　　购房遇逾期办证，业主起诉维权

　　据了解，2015年起，李某等59名业主与海南某置业有限公司分别签订了《海口市商品房买卖合同》。合同约定：各原告购买位于海口市的某职工安置楼房屋，房屋交付日期为2015年12月31日；出卖人应在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，并在买受人取得房屋权属证书后720日内为其办理土地使用权证书；如因出卖人责任导致买受人逾期取得权属证书，逾期365日以内的，出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，逾期365日以上的，自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三支付违约金，但违约金总额最高不超过总房价款的3％。

　　案涉房屋于2018年6月25日实际交付，已逾近3年。经业主多次催促，海南某置业有限公司不愿支付逾期办证违约金。李某等59名业主遂诉至海口市龙华区人民法院。

　　聚焦核心争议，精准引导沟通

　　案件受理后，法院考虑到案件涉及众多购房者切身利益，且事实清楚、权利义务关系明确，在征得双方当事人同意后，决定依托多元纠纷解决机制，委托特邀调解组织海南和顺商事调解中心的专业调解员林可唯进行调解，并由法院法官全程指导。

　　调解员查阅全部案卷材料后，积极与双方当事人进行沟通。业主方主张公司方应严格按照合同约定支付逾期办证违约金，并迫切希望尽快取得权属证书。海南某置业有限公司表示，逾期办证系因项目宗地为共有土地，且部分共有人未办理相关手续及缴纳费用等原因所致。该公司承认违约事实，但对违约金计算方式及自身责任承担范围存在异议，并强调逾期办证存在土地共有等客观障碍，希望业主方能适当谅解并给予宽限期。双方就违约金支付金额和后续办证推进方案僵持不下。

　　经沟通，在厘清双方争议焦点后，指导法官与调解员共同研判，制定了“促履行、化纷争”的调解方案。一方面，指导法官向公司方释法明理：“作为合同相对方，开发商应承担逾期办证的违约责任，你们提出的第三方因素不属于对业主的免责事由。”另一方面，调解员从情理和实际出发，与业主方沟通，说明公司方面临的客观困难及案件判决可能面临的执行周期等问题，引导业主方在违约金金额上做出适当让步。

　　定分止争，案结事了

　　“若被告没有履约诚意和能力，我们业主该怎么办？”针对业主对公司方履约诚意和能力的担忧，调解员与指导法官兼顾双方利益以案释法，公司方提出了具体可行的履行方案。

　　最终，在法官和调解员的共同努力下，双方当事人互谅互让，达成一致调解意见：海南某置业有限公司同意在签订调解协议书之日起45日内，一次性向李某等59名业主支付逾期办证违约金。同时，承诺将积极履行办证义务，尽快协助各业主办理不动产权证书。随后，法院及时对调解协议书司法确认，赋予其法律效力，具有强制执行力。

　　“这是一起因开发商逾期办理不动产权证书引发的涉众型房屋买卖合同纠纷，它直接关系到购房者财产权利保障和生活安定。”海南和顺商事调解中心负责人熊进表示，依托多元解纷机制，商事调解中心与法院双方联动，实现了调诉有效衔接。调解过程既严格依据合同约定确定违约责任，保障业主获赔权益，又充分考虑企业实际困难。情理法理并重，有效避免了群众矛盾纠纷升级，也为化解房地产历史遗留问题提供了可复制经验。