■法治时报全媒体记者 何海东 通讯员 杜渟婷 叶娇

　　在房屋租赁市场活跃的当下，租赁合同的订立、履行以及可能出现的纠纷一直是社会关注的焦点。近日，海口市美兰区人民法院审理了一起房屋租赁合同纠纷案件，涉及合同是否成立、预约合同与正式合同的区别以及违约责任承担等多个法律问题。最终，美兰法院判决出租方构成违约，双倍返还定金。

　　案件详情：房东退回19万元租金将商铺另租他人被判违约

　　黄某与梁某自2016年起建立商铺租赁关系，双方先后签订两份《商铺租赁合同》，约定租赁保证金1万元，第二份合同租期至2022年4月1日届满，并明确双方文件往来以书面形式（包括直接送交、邮寄等）进行。租期届满前，双方通过微信协商续租事宜，就“续租3年、年租金19万元”等达成意向后，黄某向梁某转账5万元，备注“铺面新3年合同定金”，之后分3笔付清了剩余款项14万元。黄某据此拟好新《商铺租赁合同》，签字后邮寄给梁某。梁某收到合同后，不仅没签字和寄回，反而将19万元全额退回黄某账户，附言“退款，合同未生效”，并将案涉商铺另租给他人。

　　黄某认为，双方通过微信已达成合意，其支付首年租金的行为构成履行主要义务，且梁某已接受，故新租赁合同已成立。梁某单方面解除合同构成违约，应承担违约责任。 黄某诉至美兰区法院，请求判令梁某双倍返还定金10万元、返还租赁保证金1万元、支付违约赔偿金27万元。

　　梁某则辩称，双方并未就合同全部条款达成一致，其要求重新起草合同遭黄某拒绝，故合同尚未成立，其退回租金后双方已无纠纷。

　　美兰法院经审理认为，黄某与梁某之间未成功订立新的《商铺租赁合同》，但双方通过微信沟通及支付定金等行为构成预约合同关系。梁某未履行预约合同的约定与黄某订立租赁合同，构成违约，应承担双倍返还定金的违约责任。鉴于民法典规定定金不得超过主合同标的额的20%，且梁某已经退还19万元，故判决梁某还需向黄某返还定金3.8万元及剩余保证金5500元，驳回黄某的其他诉讼请求。

　　法官说法：违反预约合同，同样需承担违约责任

　　该案承办法官介绍，该案的审理准确把握了预约合同与本约合同的界限，明确了在数字化沟通背景下合同成立的形式要件，并依法适用了定金规则。

　　法官表示，该案双方已有两次采用正式合同书订约的交易习惯，此次续约，黄某也准备了合同书邮寄，这表明双方有意延续此种严谨的形式。在梁某未签署合同书的情况下，不能认定该合同成立。虽然一方履行主要义务对方接受也可成立合同，但该案中黄某支付款项的行为，在预约合同的框架下可解释为履行预约合同的付款承诺，而非必然是本约合同的履行行为。

　　法官分析指出，预约合同同样具有法律约束力。当事人为将来订立本合同而达成的初步合意，构成预约合同。违反预约合同，同样需承担违约责任。该案双方通过微信就续租核心条款达成一致，黄某支付了“定金”，这清晰表明双方已建立起“必须诚信磋商并致力于订立正式合同”的法律关系。梁某单方拒绝签约并转租他人，破坏了对方的合理信赖，构成对预约合同的违反。同时，定金罚则的适用以合同约定及法定限额为前提。定金合同自实际交付定金时成立。定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。

　　法官提醒，法律既保护基于诚实信用形成的合理期待，也要求当事人对自身意思表示的形式及后果负责。市场交易中，尤其是在续约等持续性合作中，当事人应尽量通过规范形式（如签订书面协议）固定合意。即便采用微信等便捷方式磋商，对于达成的重要意向，特别是涉及定金支付时，应明确其法律性质及对应的合同阶段，以避免纷争。