■法治时报全媒体记者 李成沿

　　海口男子何某伪造妻子的签名，以57.6万元的价格将一套90平方米的拆迁安置房（期房）卖给罗某。3年后，安置房建好后，何某却突然向罗某提出加价20万元的要求，被罗某拒绝。当法院判决房屋买卖合同无效后，罗某起诉何某返还购房款并赔偿损失。该案历经一审二审，近日，海口市中级人民法院审理认定何某伪造配偶签名是导致合同无效的首要原因，其行为违背诚信应承担主要责任（60%），判决何某在返还本金后，再向罗某赔偿损失。

　　案件详情：丈夫伪造妻子签名卖安置房后反悔被起诉

　　2017年初，海口市龙华区八灶片区正在进行棚户区改造。作为被征收户，海口男子何某选择了一套90平方米的住房“安置指标”。在安置房尚未开工建设、具体房号都未确定的情况下，何某通过中间人，与罗某签订了房屋买卖合同，约定以每平方米6400元、总价57.6万元的价格，将这套“未来的房子”出售。

　　然而，这份合同从开始就隐患重重。它不仅未填写签订日期、房屋具体坐落信息，更重要的是，在卖方“甲方签名”处，除了何某本人的签名，还有其妻子“李某”的签名。事后证明，这个签名是何某伪造的。

　　尽管如此，基于对合同的信任，罗某在2017年1月至3月间，陆续向何某付清了全部购房款57.6万元。作为交易条件的一部分，何某将与政府签订的征收补偿安置协议等所有原件材料，以及领取政府临时安置补助费的银行卡，都交给了罗某。此后的几年，罗某一直持有着这些核心文件，并收取了政府发放的共计3.8万元的安置补助费，静静等待房子建成。

　　2020年4月，安置房项目终于启动选房。何某选定了一套房后，却突然向罗某提出加价20万元的要求，否则不配合办理后续手续。双方协商破裂后，罗某于2022年首次提起诉讼，要求确认合同有效并强制履行，但何某妻子李某以签名系伪造、其不知情也不同意卖房为由，主张合同无效。

　　经过笔迹鉴定和法庭审理，一审、二审法院均认定，案涉房屋属于何某与李某的夫妻共同财产，何某伪造配偶签名擅自处分，且罗某作为买家未向李某本人核实意愿，存在过失，因此房屋买卖合同无效。

　　合同被判无效后，新的问题接踵而至。罗某支付的57.6万元购房款必须返还，但这笔钱自2017年占用至今，其间海口房价已大幅上涨，罗某的损失远不止利息。于是，她再次起诉何某到海口市龙华区人民法院，要求何某返还购房款57.6万元以及赔偿房屋差价损失（以房屋现值减去原购房价计算）和“未能使用房屋”的租金损失按每月2000元计算。

　　法院判决：二审法院支持房屋差价损失索赔

　　龙华法院经审理认为，罗某购买的是期房性质的安置房，本身具有周期长、风险高的特点，其应自担此风险。因此，仅判决何某返还57.6万元本金，对差价损失和租金损失均未支持。罗某申请的房屋现值司法鉴定，也未被准许。罗某不服，向海口市中级人民法院提起上诉。

　　海口中院经审理认为，导致合同无效的首要原因是何某伪造配偶签名，该行为违背诚信，应承担主要责任（60%）。而罗某在交易时，明知房屋为夫妻共有却未向女方核实，也存在次要过错（40%）。合同无效后，罗某因信赖合同有效而丧失了与他人订立同类合同的机会。在房价显著上涨的客观背景下，差价损失与合同无效之间存在法律上的因果关系，应当获得赔偿。参考何某本人在2018年以8500元/平方米购买同小区房屋的证据，结合当前市场情况，酌定按9500元/平方米计算房屋现值。当前的房屋现值为85.5万元（9500元/平方米×90平方米），与原合同价57.6万元的差价为27.9万元。根据何某承担60%过错责任的比例，其应赔偿的差价损失为16.74万元。由于罗某在合同履行期间已收取了3.8万余元的安置补助费，这笔钱属于“因无效合同取得的财产”，也应返还。经抵扣，海口中院改判，在返还本金后，何某需再向罗某赔偿12.9万余元。

　　律师说法：处分夫妻共有重大财产，必须征得双方一致同意

　　针对该案中折射出的法律问题，海南瑞伊律师事务所律师陈积祯进行了分析。陈积祯表示，根据法律规定，处分房屋等夫妻共有重大财产，必须征得双方一致同意。在日常房屋交易中，买家绝不能仅听信夫妻一方的说辞，务必要求所有产权共有人当面签署合同，或出具经过公证的同意出售证明。该案中，购房合同仅由一方代签，风险极高。

　　陈积祯指出，安置房、指标房、未办证房等“非标准房产”，因产权不明晰、周期过长、政策不确定性等因素，风险远高于普通商品房。该案中，一审法院最初认为买家应“自担风险”，也源于此。购买此类房产，须有更强的风险意识和心理准备。二审法院判决明确了合同无效后的法律后果，不仅仅是“返还财产”，还包括“赔偿损失”。当一方（尤其是卖方）存在欺诈等重大过错，导致买家错失交易机会并产生实际损失（如房价上涨）时，过错方必须赔偿。这加强了对恶意违约行为的惩戒，保护了善意买家的信赖利益。