■本报记者 李成沿
11年前，海口市民吴某与李某签订房屋买卖合同，吴某以50万元购买李某一套124.89平方米的房屋。合同签订当日，吴某的父亲老吴向李某支付50万元现金，李某出具收据并交付房屋钥匙。然而，因该房屋存在银行抵押，始终无法办理过户。2024年年底，吴某起诉李某要求解除合同、返还购房款及利息。近日，法院判决双方解除房屋买卖合同；李某向吴某返还购房款50万元及利息。
案情经过：买房10年竟不能过户，男子起诉卖方退还购房款及利息
2014年2月8日，李某与吴某签订房屋买卖合同，约定将建筑面积为124.89平方米的澄迈县某某花园的一套房屋，以50万元的价格出售给吴某。李某将所有钥匙及购房一切手续交给吴某，房屋过户需要的税费由李某承担。李某保证该房屋无任何权属的瑕疵和争议。若发生纠纷，所产生的一切后果由李某承担。如一方违约，违约方将赔偿房款50％的违约金。
在签订合同时，李某提供委托手续给吴某，委托吴某办理过户手续。同日，李某向吴某出具了一张收据，写明已收到老吴交来购买房款现金50万元。而后。因该房屋存在抵押，无法办理相关过户登记手续。
直到2023年12月，购房将近10年。其间，吴某多次要求李某解决房屋过户事宜，但李某置若罔闻。无奈，吴某将李某起诉至海口市秀英区人民法院。
法院判决：解除房屋买卖合同，卖方返还购房款50万元及利息
庭审中，李某辩称，双方没有签订房屋买卖合同的真实意思表示，该房屋买卖合同名为“买卖”，实则是为他和老吴之间的借款提供担保所签订的。老吴是民间的放贷人，他与老吴相识多年。因资金周转需要，从2009年起，他陆陆续续向老吴借款差不多有几十万元，但都没有写欠条和收据。从2009年至2014年期间，他按约定每月向老吴支付借款利息。直到2014年2月8日，借款本金及利息已经增至50万元。老吴要求他提供一套房屋作为该笔借款的担保，所以他将案涉房屋作为担保。根据民法典第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。所以双方签订的房屋买卖合同名为买卖，实为借贷。
秀英法院要求李某提交证据证明“实为借贷担保”。李某表示，他没有留存证据，但当时的购房合同内容只有涉案房屋的位置、总价款及双方的签名，合同签订日期。而房款支付、房屋交付、过户交易时间、违约责任等重要条款均缺失，对房屋买卖合同而言，明显不符合交易习惯。房屋价值与借款金额差距过大，与市场价值严重不符。而且该房屋面积为124.89平方米，而售价仅为50万元，显然有悖常理。
秀英法院经审理认为，双方于2014年2月8日签订房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”虽然房屋买卖合同签订于2014年2月8日，即民法典施行前，但法律事实持续至民法典施行后，故该案应适用民法典的规定。
同时，根据民法典第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。案涉房屋买卖合同签订的同日，李某向吴某出具收到购房款50万元的收据，吴某已经履行支付购房款义务。案涉房屋因存在抵押，导致无法办理相关过户登记手续，其行为已构成违约，导致吴某的合同目的无法实现，所以，吴某可以主张解除合同。秀英法院予以支持，李某关于该案应为民间借贷纠纷的抗辩意见，因李某未提供证据予以证明，秀英法院不予采纳。
最终，秀英法院判决吴某与李某于2014年2月8日签订的房屋买卖合同解除；李某应向吴某返还购房款50万元及利息。
律师说法：“以房抵债”须在合同中明示，口头抗辩难敌书面证据
在该案中，李某虽然提出了“名为买卖实为借贷”的抗辩，但是因为没有证据证明而导致败诉。对此，海南瑞伊律师事务所律师陈积祯表示，口头抗辩，不如一纸证据。举证能力直接决定判决走向，主张“名为买卖，实为借贷”需提供借据、还款记录等证据链，李某仅口头抗辩而无实证，法院无法采信；若确存在“以房抵债”，应签订抵押合同并办理登记，否则可能“房财两失”。
陈积祯提醒，房屋买卖涉及重大财产权益，须“先查后买、明约慎行”。房屋交易谨防三大雷区，与产权签约前应至不动产登记中心查询房屋抵押、查封情况，要求卖方签署产权瑕疵承诺书。该案中，若买方2014年查询抵押登记，可即时主张违约责任，避免10年僵局。为避税签订“低价买卖合同”或“以房抵债协议”，一旦涉诉可能被认定无效；借贷需签订书面借款合同，房产抵押应办理登记，避免“担保变买卖”。发现卖方违约后，应在3年诉讼时效内起诉，否则可能失权；该案原告在合同签订10年后起诉，若非存在持续催告证据，或将面临败诉风险。及时维权方能避免“赢了官司、输了利息”的尴尬局面。
