■本报记者 王天宇

　　购房者在买房时，经常面临开发商延迟交房的问题。儋州女子刘丹（化名）就遭遇了这事，她在支付了104万余元购买一套房子后遭遇了逾期交房的情况。她一怒之下将开发商告上法庭，要求置业公司退还全部购房款及相应的违约金。近日，该案迎来二审判决，省二中院维持原判，支持了刘丹的诉请。

　　案情经过：

　　开发商逾期未交房，购房者起诉要购房款及违约金

　　刘丹计划买房时，在儋州市对多个房源进行比较，她最终决定购买某置业公司销售的房产。2021年3月6日，刘丹与这家置业公司签订了《海南省商品房买卖合同》，并支付了104万余元，购买了儋州市某小区的一套商品房。根据合同约定，该置业公司应在2022年10月30日前将商品房交付给刘丹。合同中还约定，如果逾期交房超过90天，刘丹有权单方面解除合同。

　　2022年10月15日，在交付日期即将到来时，该置业公司向刘丹发出通知，告知她房屋交付手续的时间将推迟至2022年12月30日。

　　即便如此，该置业公司仍未能在2022年12月30日交付房屋。2023年4月6日，刘丹向置业公司发出《逾期交房解除购房合同通知书》，指出该公司的行为已构成违约，应承担违约责任。刘丹不仅要求解除购房合同，还要求该公司退还全部购房款及相应的违约金。双方未能就该问题达成一致，刘丹遂将该置业公司告上法庭。

　　法院判决：

　　开发商退还购房款，支付违约金

　　一审法院审理后认为，该置业公司未能在合同约定的时间内交付房屋，已构成违约。根据民法典相关规定，法院判决双方签订的《海南省商品房买卖合同》自2023年4月6日起解除，该置业公司退还刘丹购房款104万余元，支付违约金10万余元。

　　该置业公司不服一审判决，上诉至海南省第二中级人民法院。

　　二审法院经审理认为，尽管该置业公司在2022年12月19日向刘丹发出了《商品房交付通知书》，但在2023年5月15日之前，该置业公司并未取得《建设工程竣工验收消防备案抽查告知书》。在未经消防验收的情况下，通知刘丹办理收房手续并不具备法律上的交付效力。此外，涉案房屋也未达到合同约定的交付条件。因此，在刘丹未实际接收房屋的情况下，不能认定房屋已交付。

　　最终，省二中院驳回上诉，维持原判。

　　律师说法：

　　开发商逾期交房，购房者可依约定要求退房

　　在当前社会，购房者与房地产开发商之间的合同纠纷并不罕见，尤其是在开发商未能按时交付房屋的情况下。法治时报记者了解到，这类诉讼案件在司法实践中并不鲜见。

　　那么，买受人遇到开发商逾期交房的情况后，该如何应对呢？海南先国律师事务所律师林丽华表示，如购房者与出卖人签订的房屋买卖合同中明确约定有逾期交房的违约责任，购房者可以依据合同约定要求出卖人承担违约责任，违约责任的承担包括逾期交房违约金以及合同解除等，对于合同中没有约定逾期交房违约金的，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下简称“房屋买卖合同司法解释”）第十三条处理。对于没有约定合同解除条件，但符合民法典第五百六十三条规定的法定情形，购房者仍可依据上述规定及房屋买卖合同司法解释第十一条等相关法律规定主张解除合同，即要求退房。

　　“实践中，购房者与开发商签订的房屋买卖合同有示范文本可供参照，例如海南省住房和城乡建设厅2018年发布的《海南省商品房买卖合同示范文本》，其中第十四条即有关于开发商逾期交付的违约责任，在出卖人提供的房屋买卖合同文本中一般也会有相关约定。”林丽华认为，如出卖人逾期交房已构成违约且有合同约定的，从尊重民事主体意思自治出发，一般应从双方约定。对于购房者认为违约金过低的情形，依据民法典第五百八十五条第二款的规定，购房者可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。对于合同没有约定开发商逾期交房违约金标准的情形，依据房屋买卖合同司法解释第十三条的规定，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准主张权益。

　　此外，林丽华建议，鉴于房屋价值较大，大多数购房者是出于自住需求购买房屋，因此在购房前应充分了解房屋的建设情况和房产状况。购房后，购房者应妥善保管好购房合同、发票以及开发商发出的交房通知和房屋交接单等凭证。一旦出现逾期交房的情况，购房者应立即根据合同约定和法律规定采取行动，以避免因怠于行使权利而造成损失。