■法治时报全媒体记者 李成沿

　　“我和物业公司没签过合同，凭什么要交物业费？”琼海一业主以此为由，拒交2年物业费，被物业公司起诉。近日，琼海市人民法院对这起物业服务合同纠纷案作出判决，前期物业服务合同对全体业主具有法律约束力，业主须足额支付物业费。该判决明确了“前期物业服务合同”的法律效力，即使业主没有直接签字，也受合同约束。

　　案情：业主称“没签合同”拒交物业费

　　2010年10月1日，琼海市某小区的开发建设单位与物业公司签订了前期物业服务合同，约定由物业公司为小区提供前期物业管理服务。合同对物业费标准、服务内容、违约责任等作出了明确约定。

　　赵某是该小区业主。收房入住后，赵某按时支付了2022年12月31日前的物业费。然而，自2023年1月1日起，赵某停止支付物业费，理由是“物业服务不到位”，并称“我没有和物业公司签合同，凭什么交钱”。

　　截至2024年12月31日，赵某累计拖欠物业费3790.08元。物业公司多次催收未果，将赵某起诉至琼海市人民法院。

　　法院：前期物业合同有效，业主须交物业费

　　琼海法院经审理认为，物业公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

　　法院表示，前期物业服务合同是在小区尚未成立业主大会、尚未选聘新的物业公司之前，由开发商依法代全体业主签订的物业服务合同。该合同的签订主体虽然是开发商和物业公司，但其法律效力及于全体业主。赵某以“未签订合同”为由拒交物业费，缺乏法律依据。

　　今年6月25日，琼海法院作出判决：赵某于判决生效之日起10日内支付物业公司2023年1月1日至2024年12月31日期间的物业服务费3790.08元。

　　律师：前期物业合同有法律依据，业主不能“不知者不担责”

　　针对该案，海南瑞伊律师事务所律师陈积祯表示，前期物业服务合同是在小区交付初期、业主大会尚未成立前，由开发商代表全体业主与物业公司订立的法定物业服务协议。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条直接确立了前期物业服务合同对全体业主的普遍约束力，无论业主是否直接参与签约、是否单独签字，均受该合同约束。

　　陈积祯解释，小区刚交付时，无法组织全体业主协商、统一签订物业服务合同，由开发商依法代为签订前期物业合同是小区正常运维的必要安排。同时，法律赋予业主集体维权渠道，小区成立业主大会后，业主可依法选聘新的物业服务企业，终止原有的前期物业服务合同。

　　陈积祯表示，前期物业服务合同约束全体业主的效力来源于法律明文规定，不以业主个人是否同意、是否签字作为生效前提。业主收房入住并实际接受小区物业服务，即负有按照合同约定足额支付物业费的法定义务。若业主认为物业服务存在瑕疵、物业费标准过高或合同条款不合理，合法维权途径分为两类：一是留存物业服务不达标的证据，另行通过协商、诉讼主张物业公司承担违约责任；二是牵头推动成立业主大会，通过业主集体表决选聘新的物业公司、签订新的物业服务合同，不能以“不知情”“未签字”作为拒绝支付物业费的抗辩理由。