■法治时报全媒体记者 李成沿
海口市琼山区的金某旅租在租期即将结束时，所在区域被划入城市更新项目征收范围。租客乔某与房东彭某因装修补偿问题有了争议，双方对簿公堂。近日，海口市中级人民法院对这起装修补偿款纠纷上诉案作出判决，认定合同因期限届满正常终止，承租人无权分享装修补偿，判决房东支付承租人实际发生的设备迁移费4.5万余元。
案情：租客经营旅租遇拆迁，因装修补偿与房东起纠纷对簿公堂
2014年9月5日，孙某与房东彭某签订了一份房屋租赁合同，承租彭某名下房屋的3至6层用于经营旅租，租期10年，至2025年2月28日止。合同第九条特别约定：“如遇拆迁，该房3、4、5、6层的装修补偿款，甲乙双方按3∶7分配（即甲方30%，乙方70%）。”
2017年6月，孙某将旅租整体转让给了乔某，转让费155万元。乔某随后与房东彭某协商，双方以原合同为模板，重新签订了一份内容完全一致的房屋租赁合同，签约日期仍沿用2014年9月5日。
2024年11月，海口市琼山区政府发布公告，该片区启动城市更新项目，案涉房屋被纳入征收范围。2025年1月，征收补偿结果公示，彭某作为产权人名列其中。2025年3月3日，征收指挥部向彭某发出《腾退告知书》，要求其7日内搬离。
虽然房屋租赁合同约定的到期日是2025年2月28日。但乔某经营的金某旅租一直正常经营至2025年3月31日才最终搬离。
房屋拆迁后，乔某认为，房屋在租赁期间遭遇征收，导致其投入的装修价值受损，且产生了搬迁成本。依据合同第九条的拆迁补偿分配约定，他要求彭某支付装修补偿款83.3万元、搬迁补助费及设备迁移费共计8.5万余元，遭到彭某拒绝，乔某便将彭某起诉至海口市琼山区人民法院，要求彭某支付装修补偿款、搬迁补助费及设备迁移费。
法院判决：合同期满为先，装修补偿无据，仅补偿设备迁移费
琼山法院经审理认为，该案租赁合同于2025年2月28日履行期限届满，双方合同权利义务关系随之终止。乔某实际搬离房屋的时间（2025年3月31日）在合同期满之后，其继续占用属于合同到期后的法律关系。尽管政府征收决定在合同期满前（2024年11月）已公布，但正式的腾退搬迁要求发生在合同期满之后。这意味着，政府的征收行为并未影响《房屋租赁合同》在约定租期内的正常履行。乔某作为承租人的合同目的在10年租期内使用房屋进行经营已完全实现，其装修投入的价值也在这10年中消耗完毕，并未因征收而存在“剩余租赁期内的装饰装修残值损失”。因此，合同第九条约定的拆迁补偿分配条款，其适用前提是“在租赁期内遇拆迁导致合同提前解除”。既然合同是自然到期终止，该条款的适用条件并未成就。乔某要求分割装修补偿款的请求，缺乏事实与法律依据，琼山法院不予支持。
法院认为，对于设备迁移费，根据政府出具的评估明细，案涉房屋内的空调、太阳能板、监控等设备的迁移费共计4.5万余元。虽然合同因期满终止，乔某本应自行承担搬离设备的费用，但考虑到政府征收补偿方案中确实列明了这笔针对设备迁移的专项补偿，且设备实际由乔某出资购买并迁移，这笔补偿款是对实际发生损失的弥补。房东彭某并未实际支出此费用，却获得补偿，有失公平。因此，基于公平原则，琼山法院判决彭某支付乔某设备迁移费4.5万余元。
乔某不服琼山法院判决，向海口市中级人民法院提起上诉，但被驳回。
律师说法：合同是“善终”而非“夭折”，承租人无权主张装修补偿
海南瑞伊律师事务所律师陈积祯表示，合同条款的生效依赖于特定前提条件。该案中，双方约定“如遇拆迁，装修补偿款按比例分配”。这一条款的隐含前提是“在合同履行期限内，因拆迁导致合同无法继续履行”，租赁合同已在2025年2月28日已因期限届满而自然终止，政府要求腾退的通知发生在合同终止之后。因此，该条款的适用前提并未成就，属于未生效的约定。同时，“合同期满”与“因征收解除”在法律上后果迥异。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，合同因不可归责于双方的事由（如征收）而解除时，装修残值损失可由双方公平分担；但租赁期间届满时，承租人要求补偿装修费用的，法院一概不予支持（但当事人另有约定的除外）。该案恰恰属于后者。判决明确，政府的征收行为并未影响合同的完全履行，合同是“善终”而非“夭折”，故承租人无权再主张装修补偿。
陈积祯分析，该案基于公平原则判决彭某补偿了乔某的设备迁移费。公平原则是《中华人民共和国民法典》确立的民事活动基本准则之一，是对市民社会的人身利益、财产利益进行分配，确定权利和义务时，须以社会公共人的公平观念作为基础，维持民事主体之间利益均衡的基本准则，规定于民法典总则编第6条。公平原则旨在实现民事主体在民事活动中利益分配的均衡。民事活动是否违背公平原则的依据在于其是否造成当事人利益失衡。若非当事人自愿，法律应予调整。
陈积祯提醒，对于承租人而言，在签订长期租赁合同，尤其是经营类合同时，若担心合同期满后遭遇征收，应在合同中明确约定“合同期满后一定期限内房屋被征收的，对于征收补偿款中对应的装修残值部分，双方按约定比例结算”。通过设置这样的“缓冲期”条款，可以更周全地保障自身权益。对于出租人而言，则应在合同中明确各类补偿款项的性质与归属，避免使用可能产生歧义的概括性表述。
