楼顶违建导致电梯损坏

　　维修费谁承担？

　　海口陈先生咨询：我小区一幢楼的顶楼业主在自家楼顶上违法搭建，楼顶用于排水的5个大地漏被其拆除，仅设了一个小地漏，导致楼顶积水过多无法及时排除，大量的水进入电梯底坑，造成电梯损坏。请问，在这种情况下，电梯维修费该由谁出？

　　解答：民法典第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第九百四十二条规定，物业服务人应按约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告，并协助处理。

　　电梯损坏系顶楼业主违法搭建导致，小区物业公司垫付维修费用后，可要求该业主承担这笔费用。如该业主拒绝承担，物业公司可起诉至法院，要求该业主承担己方所垫付的电梯维修费用。

　　只付首付未签合同

　　房子被拍卖怎么办？

　　文昌符女士咨询：去年一个新楼盘开盘，我看中一套房子，直接付了首付，但当时未签合同，也没备案。现在开发商和建筑商因工程款问题发生纠纷，经法院判决，这套房子将进行拍卖。请问，我该怎么维权？

　　解答：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；在法院查封前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款，且将剩余价款按法院要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记等情形，且其权利能排除执行的，法院应予支持。

　　该解释第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合在法院查封前已签订合法有效书面买卖合同；所购商品房用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十等情形，且其权利能排除执行的，法院应予支持。

　　虽然你支付了首付，但双方既未签订购房合同，也没有备案，故较难排除开发商和建筑商工程款案件的执行。建议你立即起诉开发商，要求其返还你所支付的购房款，并向对方主张赔偿你相应的损失。

　　拆迁时分得两套房子

　　再婚后房产归属如何认定？

　　海口朱女士咨询：我离婚后购买了一套单位集资房。房屋拆迁时，我补了差价后分了两套房子。但分房时我已再婚，请问，房子属于我的婚前个人财产，还是夫妻共同财产？

　　解答：民法典第一千零六十三条规定，一方的婚前财产；一方因受到人身损害获得的赔偿或补偿；遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产；一方专用的生活用品；其他应归一方的财产为夫妻一方的个人财产。

　　尽管拆迁分房时你已再婚，但该拆迁安置房的取得是你此段婚姻前所购房屋的转化，即你婚前财产的转化。若该房没有你现在夫妻共同财产的投入，即便没有产权证，仍属于你的婚前个人财产。

　　男方离婚前欠的债

　　是否属夫妻共同债务？

　　澄迈汪女士咨询：我前夫因吸毒被强制隔离戒毒2年，我们随后离了婚。现在，各种贷款方来催债，既有房贷也有私人欠款，我不知道其中哪些钱是前夫吸毒所欠。请问，这些欠款发生在离婚前，是否属于夫妻共同债务，我有义务承担吗？

　　解答：民法典第一千零六十四条规定，夫妻双方共同签名或夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。

　　夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或基于夫妻双方共同意思表示的除外。

　　因此，在婚姻关系存续期间，你前夫以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务，你没有偿还的义务。

　　（治时报全媒体记者 李成沿整理）