■法治时报全媒体记者 李成沿

　　五指山市一房东将一间铺面以每月3500元的租金出租一年，谁知租客只租了3个月就退租了。该房东起诉至法院，诉请租客赔偿违约金1万元和免租期租金1750元。近日，五指山市人民法院审结了该起房屋租赁合同纠纷案，认定租客违约造成房东的损失为一个月的房屋租金，判决租客用押金3500元抵扣违约金，并赔偿房东免租期租金1750元。

　　案情经过：租客中途退租被房东索赔违约金和免租期

　　家住五指山市的吕某是拥有多家铺面。2024年12月15日，吕某和潘某签订租赁合同，约定吕某将位于五指山市的某商住楼某铺面租赁给潘某，租期自2024年12月15日起至2025年12月15日；房屋租金为3500元／月，押金3500元；租赁期间潘某不得中途退房，如需退房，潘某必须赔偿吕某一个月的房屋租金作为违约金；如果潘某在吕某没有违反合同的情况下提前解除合同视为潘某违约，潘某须赔偿吕某违约金1万元。

　　租赁合同签订后，潘某向吕某支付了3500元押金及3个月的租金，共计1.4万元。

　　2025年3月15日，潘某在租赁铺面3个月后，在没有和吕某交涉协商的情况下，潘某自行搬离了铺面，吕某在几日后才发现潘某竟然提前“跑路”了。吕某在跟潘某多次交涉无果后，将潘某起诉至五指山市人民法院，要求潘某依照合同约定赔偿违约金1万元和免租期租金1750元。

　　法院判决：赔偿免租期租金，但违约金应该以实际损失为标准

　　4月28日，五指山法院公开开庭审理该案。庭审中，潘某表示，吕某已将铺面出租给他人，他的没有给吕某造成太大的损失。

　　五指山法院经审理认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　在该案中，案涉租赁合同约定了租赁期间潘某退房，须赔偿吕某一个月的房屋租金作为违约金，同时约定了潘某在吕某没有违反合同的情况下提前解除合同视为潘某违约，潘某须赔偿吕某违约金1万元。潘某提前退房，涉案合同已因潘某违约而解除，潘某违反了上述两条约定，应承担违约责任。吕某告诉求违约金1万元，潘某抗辩违约金过高，结合该案案件事实、合同履行情况、违约方过错程度以及守约方的实际损失，法院酌定吕某因潘某违约造成的损失为一个月的房屋租金，即3500元。潘某表示吕某已收取押金3500元，押金已抵扣违约金，所以对吕某主张潘某支付违约金1万元的诉求，五指山法院不予支持。

　　关于免租期租金问题，探究案涉合同订立本意，吕某是基于潘某长期租住的情形下给予其免租期15日，但潘某租住3月未经吕某同意即退租，潘某的行为违反了诚实守信原则，也与社会主义核心价值观中的“诚信、友善”相违背，所以，对吕某主张潘某支付15日免租期的租金1750元的诉求，五指山法院予以支持。

　　最终，五指山法院判决，潘某用押金3500元抵扣违约金，赔偿吕某15日免租期的租金1750元。

　　律师说法：免租期是附条件赠与，违约可撤销免租期

　　该案中，法院虽然驳回了吕某的违约金诉求，但确认了吕某合法收取押金的事实以及支持了免租期租金的诉求。法院为何驳回了违约金的诉求，但又支持了免租期租金的诉求？押金和违约金能同时拿吗？

　　对此，海南瑞来律师事务所律师符雯妃分析，该案涉案租赁合同虽约定违约金1万元，但房东实际损失仅为1个月空置期租金3500元，1个月租金等于合理的损失上限，所以押金3500元已覆盖该损失，无须额外赔偿。

　　符雯妃介绍，免租期是指出租人免除承租人支付租金债务，将房屋无偿赠与承租人使用的期间。在合同约定的免租期内，承租人无需支付租金。承租人在免租期结束后再支付房租。但免租期是出租人附条件的赠与，在承租人违约致合同解除后，出租人可以撤销该赠与，承租人应当支付免租期租金。如果承租人履行了部分义务，出租人在主张免租期的租金时就应当按照实际承租期限与合同约定的租赁期限的比例部分免除承租人的免租期的租金。该案中，潘某签1年合同却只租3个月，构成违约，吕某有权撤销赠与合同，撤销免租期，要求潘某按照租金标准支付免租期的租金。