■本报记者 王巍
在房屋租赁市场中，租户和房东常常会遇到各种问题，这些问题如果不能及时有效地解决，可能会导致租赁关系的紧张，甚至引发矛盾纠纷。近日，海口市中级人民法院就审理了一起因设施维修矛盾导致的房屋租赁合同纠纷案件，判决房东退还承租人5400元租金押金。
案件详情：房东不及时维修电器不退租房押金
2023年11月，吴刚（化名）与陈霞（化名）以及某房产中介公司签订了一份房屋租赁合同，约定陈霞将位于海口市的某处房屋出租给吴刚居住。当年12月，吴刚入住后，通过微信告诉陈霞，卧室的中央空调已不能启动，并表示后续会找物业维修。陈霞回复：“可以。”吴刚又向陈霞反馈物业称该房屋物业费尚未缴清，要求陈霞交纳，否则门禁卡也无法办理。且房内马桶也有问题，处于无水状态。陈霞则回复：“可以找楼栋物业服务管家解决。”吴刚对陈霞表示，物业称应先缴清物业费。随后，吴刚以马桶和空调未及时维修为由，要求协商解除租赁合同。陈霞则不同意解除合同，后又要求吴刚将房屋钥匙交给中介，称以钥匙交付时间作为终止合同的时间。而在吴刚交钥匙时，中介拒绝接收并要求吴刚交给物业，也向物业确认了钥匙是否返还。后因陈霞一直未退回押金及租金，吴刚将陈霞起诉至海口市秀英区人民法院。
秀英法院认为，吴刚在查看房屋后才与陈霞签订案涉租赁合同，双方认可按现状租赁房交付。吴刚仅以陈霞未能及时维修家具、家电等理由解除合同，不符合单方解除合同的条件。但在双方协商过程中，陈霞表示：“把房间钥匙交给中介，啥时候给到中介算啥时候您终止合同。”吴刚也按中介要求归还了钥匙。这种情况下，视为双方协商解除了合同。
秀英法院依法判决，陈霞向吴刚返还租金及押金共计5400元。陈霞不服一审判决，向海口市中级人民法院提起上诉。经审理，海口中院认为一审判决并无不妥，驳回了陈霞的上诉，维持一审原判。
记者调查：因设施维修引发的租房纠纷不少
房屋租赁是一种非常普遍的民事法律行为。近日，记者走访海口市房屋租赁市场了解到，在房屋租赁相关纠纷当中，因设施维修导致的租房纠纷不在少数。
海口市民谢女士去年曾在海口市琼山区租下了一套两居室，租房前她与房东一起检查房屋的整体状况。“当时我们检查了屋内的家具和电器，我才签的合同。”谢女士说：“入住后，我们才发现马桶经常堵住，下大雨时，阳台的雨棚也漏水。这些是当时看不出来的，要住进去一段时间才能发现。房东认为是我们使用不当造成的。后来扯皮很久才退了租，也扣了我一部分押金。”
对于有租房需求的市民来说，提前检查房屋状况能有效避免出现相关纠纷。海口市民张先生曾多次租房，他告诉记者，很多租房者在租房时，都会遇到房屋设备需要维修的情况，也或多或少会遇到押金被扣等困扰。“最开始租房时没有经验，没仔细检查房屋，导致退租时说不清楚，这样的情况下只能让房东从押金里扣除维修费用。”张先生无奈地表示。
对于房东来说，在租房合同中规定好房屋设施损耗的赔偿问题，在一定程度上能避免由此产生的纠纷。市民赵女士最近出租了一套自有房屋。为了避免出现纠纷，她带着租客对房屋进行了全面检查，还在租房合同中对房屋损耗进行了明确的责任划分。“在合同中规定了双方的责任和义务，如果退租时出现问题，就按照合同规定进行处理。”她对记者表示。
在房屋租赁市场中，对于居间人来说，如何预防设施损耗导致的租赁纠纷呢？海口市海府路一房产工作人员告诉记者，目前租房市场一般采用“押一付三”的支付模式，租客在一次性支付三个月的房租时，还要支付一个月房租作为押金。在合同中也会进行相关约定。租客退租时，如果屋内设施是人为因素造成的，就会按照租赁合同规定，在押金中扣除维修费用。作为房产中介，也会提醒租客和房东，提前做好设施情况的相关详细记录，必要时通过录像或拍照留存证据。
律师说法：双方应明晰各自权责，防止产生纠纷
房东与租户如何避免因设施维修等问题产生纠纷，并更好地维护自身权益呢？对此，海南终确律师事务所律师胡亚男表示，房屋租赁是引发纠纷的高发领域之一，建议承租人在签订租赁合同时就对出租人的维修义务和责任作出明确规定，在一定程度上能够避免双方在后续履行合同过程中产生相应纠纷。
在设施设备及房屋结构发生损坏时，针对出租人可能出现不维修、不及时维修或者无法修复的情况，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，承租人一般可以采取如下处理方式，以保护自身合法权益：经承租人请求出租人未及时维修的情形下，承租人可以自行维修并请求出租人承担维修费用；若因维修影响承租人使用租赁物的，承租人有权主张减少租金或延长租期；若出租人长时间不履行维修义务或始终无法完成修复工作，导致租赁房屋无法使用，那么承租人就有权主张解除合同。此时承租人首先需要审查租赁合同中是否就此约定承租人有权解除合同；若没有合同依据，则需证明出租人不履行或未全面履行维修义务给承租人使用房屋造成重大障碍，导致承租人合同目的不达，此时承租人才有权行使法定解除权。
胡亚男提醒，无论是出租方还是承租方，均应明晰各自的权责，找房或托管时要选择正规的中介公司，承租人在承租过程中要树立证据意识，例如在签订合同之前对相关设备进行检验，确认是否能够正常使用并对房间设备进行拍照录像，如果在使用过程中设备发生损坏，承租人可对损坏的设施设备进行拍照并标明日期、通知出租人履行维修义务的书面记录（如微信聊天记录）等，从而证明承租人所受损失的范围、需要进行维修的起始时间、出租方维修结束的时间等事实。
