■李成沿

　　2022年7月2日，台风“暹芭”给三亚市带来了强降雨，导致三亚市某莲小区的地下车库被淹，因小区物业未及时提醒和抽水，业主小杨的轿车在泡水后损坏。小杨在和物业公司协商赔偿未果后，将物业公司起诉至法院索赔。因为所在小区的物业公司存在违约及未能全面尽到物业服务管理的义务的情形，三亚市城郊人民法院判决物业公司酌情承担小杨车辆损失责任的30％，向小杨赔偿3.6万余元。

　　案情经过：   

　　小区地下车库被淹致车辆泡水损毁，业主起诉物业索赔

　　2022年7月2日，台风“暹芭”登陆海南，家住三亚市某莲小区的小杨因为这次台风和所在某莲小区的物业（某莲物业公司）闹得是不可开交。当天凌晨2时许，台风带来大量降雨，短时间内大量雨水进入某莲小区地下车库内，导致部分停放在地下车库的车辆被淹，小杨的轿车就在其中。

　　4时30分左右，某莲物业公司工作人员在地下车库入口处堆放沙袋。5时30分，某莲物业公司拨打三亚市人民政府12345热线求救，但直到8时10分才开始用抽水泵抽取地下车库积水。10时55分，某莲物业公司才开始拨打119救援电话，直至7月3日下午，积水才被抽干。

　　台风“暹芭”过境后，小杨检查轿车发现，车辆完全泡水损坏。由于小杨并没有购买商业险，轿车泡水造成的损失该由谁承担，成了困扰小杨的烦心事。小杨认为，如果小区物业在积水前通知业主提前避险，将车开出地下车库的话，他的轿车就可避免被水泡。之后，小杨去找某莲物业公司协商赔偿问题，但某莲物业公司负责人表示，地下车库被淹、小杨车辆被浸泡并非物业公司所能预见和控制，属于自然灾害不可抗力，物业公司不应该承担赔偿责任。

　　小杨不满意某莲物业公司负责人的说法，他认为是某莲物业公司疏于管理，未能采取适当防雨措施，在明知三亚即将迎来暴风雨之前未向小区业主说明，并提醒业主将车辆停放在地势较高处。而且在气象部门多次发布了暴雨橙色、红色预警之后，仍未及时做好防汛预警，车库门口的挡水闸也没有摆放沙袋、挡水板等围堵工具，某莲物业也没有采取抽水、围堵等应急措施，任由雨水倒灌，更没有及时通知业主转移车辆，直接致使地下车库被淹。小杨和某莲物业公司经过多次协商后，某莲物业公司仍然认为不应该由该公司承担赔偿责任，小杨一气之下，将某莲物业公司起诉至三亚市城郊人民法院。

　　法院判决：  

　　物业酌情担责30％，赔偿业主3.6万余元

　　城郊法院经审理认为，某莲物业公司是某莲小区的物业服务公司，与该小区全体业主形成物业服务合同关系，该案应为物业服务合同纠纷。在该案中，双方的争议在于某莲物业公司是否对小杨的车辆损失承担赔偿责任？某莲物业公司是否违约？某莲物业公司在台风“暹芭”登陆前后，是否全面尽到物业服务管理的义务，是认定某莲物业公司是否承担赔偿责任的关键。

　　城郊法院审查了某莲物业公司提交的证据，发现某莲物业公司工作人员在台风前并未进行防台风准备，在小区积水后，未能就积水流入地下车库采取有效防护措施，未能及时通知、组织车辆撤离，未尽到必要的管理和通知义务，应认定某莲物业公司存在违约事实。

　　关于某莲物业公司能否因不可抗力全部免责，城郊法院认为，虽然三亚市多年来未曾有过像台风“暹芭”带来的持续强降雨和城市严重积水现象，某莲物业公司作为普通经营者对此未能正确预见，具有合理性。但如果某莲物业公司采取了恰当的措施，台风造成的影响可以减小到最低程度。某莲物业公司在台风来临前，未注意到地下车库可能进水并采取有效措施和应急预案，在车库进水后也未及时通知小杨挪车，因此，虽然存在不可抗力的因素，但某莲物业公司存在违约及未能全面尽到物业服务管理义务的情形，不能因不可抗力而全部免责，某莲物业公司应承担与其违约行为相当的民事责任。

　　最终，城郊法院综合考虑地下车库进水的原因、不可抗力的影响程度、某莲物业公司的违约情形和小杨自身未妥善保管自己的财产的过错，酌定判决某莲物业公司应向小杨赔偿车辆损失的30％，共计3.6万余元。

　　律师说法：  

　　物业没有尽到必要管理和通知义务应承担相应法律责任

　　小区物业没有尽到必要管理和通知义务，造成业主损失，业主该如何维权？对此，海南瑞来律师事务所律师符雯妃表示，业主可以先向物业服务企业直接反馈问题，要求其改善服务质量。物业服务企业有责任按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。如果物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主也可向业主委员会反映或向相关行政部门投诉，根据物业管理条例第四十八条，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　如果以上途径均无法解决问题，业主还可以选择通过法律途径维权，可以准备相关证据，向法院提起诉讼，要求物业服务企业承担相应的法律责任。

　　自然灾害不可抗力该如何认定？符雯妃表示，‌自然灾害不可抗力的认定标准主要包括‌不可预见性、不可避免性、不可克服性，比如‌地震‌、‌台风‌、‌火灾‌、‌水灾等，自然灾害造成的损失通常不进行赔偿‌。政府会实施救援，社会各界也会提供援助，但这属于救济而非赔偿‌，‌如果参加了商业保险，自然灾害不可抗力带来的损失在合同范围内的可以获得赔偿。